Пайова участь в будівництві, або як відлякати інвестора

Київрада має ухвалити рішення щодо нового порядку сплати пайової участі в столиці, що дозволить збільшити надходження до бюджету Києва при зменшенні навантаження на бізнес, заявляє мер Віталій Кличко. І обіцяє «запровадження абсолютно прозорої системи розрахунку, яка ліквідує корупційні маніпуляції із платежем у сфері будівництва». Коли все робиться по справедливості, то це, звичайно, добре й навіть прекрасно, але столичний градоначальник, схоже, не знає однієї «дрібниці»: сам по собі пайовий внесок давно розкритикований експертами, котрі трактують в ньому не лише як корупційну спонуку, але й як економічну недоцільність. Спробуємо розібратися в тому, чому це так.

Інвестор платить тричі

Отже, уявімо собі, що в тому чи іншому місті розпочинається будівництво. Згідно із чинними правилами, інвестор за свої кошти будує всі мережі та безкоштовно передає їх експлуатуючим організаціям, переважна більшість яких наразі є приватними  компаніями. Потім інвестор сплачує місту пайову участь для будівництва того, чим воно не володіє, а надалі – щоквартально (чи щороку) сплачує податок на нерухомість, який і повинен спрямовуватися на розвиток інфраструктури. Тобто в Україні інвестор платить тричі, що вже не може не відлякати потенційних іноземних партнерів.

Але й це ще не все. Визначення ставки пайової участі віднесено до прерогативи місцевих органів, котрі встановляють таксу в коридорі від нуля до 10%, що уже відкриває шалений простір для корупції. Крім цього, сплата ця має здійснюватися авансом – ще до початку введення в експлуатацію збудованих площ. І головне: по суті, це – прихований податок на інвестиції у будівництво, «мито» інвестора за право реалізувати свій девелоперський проект.

Іншими словами, людина, котра хоче реалізувати той чи інший будівничий проект, а, отже, й створити робочі місця, наповнити місцевий бюджет податками від своєї діяльності, має спочатку сплатити авансом до 10% від вартості будівництва свого об’єкту. Або ж – якщо є бажання уникнути зайвих трат –  «занести» до місцевої ради «подяку», що, до речі, практикується доволі часто. А відтак не дивно, що ніхто по суті не відслідковує рух коштів, котрі надходять від сплати пайової участі. Прозорий облік місцевими фондорозпорядниками не ведеться. Адміністрація часто відкрито блокує спроби ведення будь-якого аудиту в цьому сегменті.

Тож, зрозуміло, що пайова участь забудовника до розвитку інженерної мережі та соціальної інфраструктури практично жодного стосунку немає. Адже для того, щоб повністю реалізувати свій проект та в найкоротший термін ввести об’єкт в експлуатацію сам же інвестор власними ресурсами будує всю необхідну інфраструктуру. За що ж тоді він платить? Може, за землекористування? Аж ніяк. Це – окрема стаття видатків, бо за користування землею інвестор регулярно сплачує ренту, й чималу. А інфраструктуру та комунікації розробляє та створює, як вже було сказано, сам. Чи є така ситуація сприятливою для приходу нових інвесторів в будівничий бізнес? Питання, вважаймо, риторичне.

Бал править монополіст

Поцікавимося іншим: кому є вигідним подібний стан речей? Тут все очевидно: тим, хто бажає зберегти монополію двох-трьох «перевірених бійців» будівельного «фронту» й не допустити на цей ринок інших учасників. При цьому великі гравці на ринку нерухомості пайову участь «живими» грошима практично не сплачують, за них «віддуваються» малі та середні, котрі змушені дотримуватися правил. В результаті подібної ситуації реальні платежі лягають на малий бізнес, який не має тісних зв’язків з місцевою владою та не має жодних важелів впливу. А великі гравці таким чином позбавляються від зайвої конкуренції за рахунок меншої собівартості побудованих метрів.

До великих гравців Києва належать найближчі соратники Кличка – забудовники Столар та Микитась, котрі, як з’ясувала програма «Схеми», користуються разом із мером одним приватним літаком. Але тими, хто сходить на борт цього літака, справа не обмежується. Окрім Столара та Микитася є багато інших зацікавлених в утриманні домінантних позицій, в тому числі й тих, чиє коріння проростає з Росії. Власне, те, як комфортно почувається на українському будівничому ринку російський сегмент, могло б бути окремою темою для дослідження. Але повернемося до паїв.

Підкреслимо ще раз: пайовий внесок перетворився в «договірний» пункт, демонструючи всі ознаки корупційного інструменту. Місцеві ради в ручному режимі вирішують, кому знизити розмір пайового внеску, кому взагалі провести залік – за рахунок створеного об’єкта інфраструктури абощо. Чинне законодавство передбачає можливість (без чітких критеріїв) чиновнику самостійно визначати, скільки потрібно заплатити. Одна людина може вирішити, хто платитиме 10% відсотків за новий торгово-розважальний центр, а хто – не платитиме взагалі, бо «правильно домовився» із владою. І інфраструктура та зручність для громади тут абсолютно ні до чого.

Що ж робити в цьому випадку? Власне, єдиним виходом із даного становища є скасування пайової участі та синхронізація української нормативно-правової бази зі світовою практикою. Нагадаємо, що вартість дозвільних процедур у будівництві у світі є щонайменше вдвічі дешевшою, ніж в Україні. Розвиток інфраструктури населених пунктів в розвинутих країнах здійснюється виключно за рахунок податку на нерухомість, а не «вхідного мита» за проект. Цей досвід надзвичайно важливо було б перейняти Україні.

Необхідно максимально спростити формулу розрахунку та документування дозвільних паперів, ввести можливість електронного укладання договорів та мінімізувати ризиків від корупційних важелів впливу на бізнес. Також було б непогано зафіксувати розмір пайової участі для житлової та нежитлової нерухомості на рівні, скажімо, 4% або іншої ставки, яка мусить лишатися незмінною. А ще необхідно унеможливити ухилення від сплати пайової участі чи застосування необґрунтованого зменшення її розмірів.

Оце й були б гарантії захисту чесної конкуренції на ринку. Котрі, до того ж, простимулювали би зниження собівартості самого будівництва, що опосередковано вплинуло б на статус країни в частині інвестиційної привабливості. Усі ці фактори зрозумілі всім. Як і те, що від сумнозвісної пайової участі до місцевого бюджету надходить, як відомо, не більше 1% коштів. Чи спроможеться Віталій Кличко на те, щоб поламати дану схему й дотримати обіцянку відносно «прозорих розрахунків»?

Чомусь видається, що з висоти польоту приватного літака, котрим він зручно подорожує в компанії найбільших столичних бізнесменів, погано видно усі перераховані вище деталі. А це означає, що ситуація ризикує зберегти свій статус кво. І користі від цього для киян не буде жодної.